​上海临港新城投资房产失望了

上海临港新城投资房产失望了

针对投资临港新城到底如何

前两天，临港新城召开了土地推介会，在推介会上也有很多信息透露，这些信息，让我对临港房地产的投资有了一些新的认识，临港的发展确实近1-2年来明显提升速度，而且房价从2019/7一下子起来，二手房从原先的2.3-2.6/平米一下子到2019年底的2.7-3万，而一手则更是一房难求，我看遍现有的临港主城区的一手房，现在除了零星一到两个楼盘只有大面积的叠加卖以外，刚需120平米以下基本卖空。这一波我在去年也说过，主要是因为临港地区限购政策的放开，该买到的没买到，有房票的人却早早地抢了房子。点击回顾（临港新城想说爱你不容易）。

划重点

按《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》：

1、临港新片区在2025年GDP要到3500亿。这是也为什么临港在近1-2年大力快速增长，管委会领导也透露临港新片区在5年内至少再添60万人口，达到百万人口。

2、按人均住房面积30平方米来算，临港新片区至少新建近2000万平方米住宅面积，折算到每年，则是至少每年300万平方米。而且，用管委会领导的话说，300万平方米是每年的“底限”。

3、关键的来了，“住房不炒”——此次推荐的地块上，保障性住房配建比例5%，开发商自持租赁住房比例44.53%，一手房售价原则上不超过每平方米3万元。

4、2020年计划出让土地共152幅地块，其中住宅43幅，用地面积196公顷，商业地块58幅，用地面积117公顷。

红色为住宅用地，蓝色为商业用地

我从上面的数据做了分析，临港在未来的5年会大力发展住宅，但就此次推荐的住宅地块来说将近一半是不可售的（依据是官方说的保障性住房配建比例5%，开发商自持租赁住房比例44.53%），而且从出让地块的区位看，越是靠近核心区临湖区域 ，容积率越高达到2.2（同地块上造的房子越多）。此次推荐会上的8块住宅用地面积约21.3公顷，称2020年临港住宅用地出让就要达到196公顷。假如按官方说的每年不低于300万平米，按每套100平米计算，每年的供应量达到3万套，再假如都是和推荐会上类似的保障房和自持租赁房比例，那么每年可售也要达到1.5万套左右。这个量确实挺大。这也是当时未投资临港的一个最大的顾虑（供应量太大，住房保障比例太高），还有双限房，在2017年临港出台过双定双限房的政策，差不多价格在市场价的70%，一抢而光，投资者和这些福利购房者根本不在同一个跑道上，记得美国一位投资大师说过：只有当你买得便宜才可以卖得便宜。这种不公平性是让我对投资临港产生阻力的最大原因，现在看来也是有依可寻。

投资中后期的供应量和政策是必须要看的。现在看来临港投资就不那么合适了。工作生活本来就在那个区域的仍可以买。当然外环以内还是有很多地方值得购买。无独有偶就在上个月，一位前同事和我说区领导去了他们房产公司考察，带着一般人鞍前马后，主要就是问现阶段有什么困难，这种像以前是根本不可能的，政府官员主动和你接近。这种机会是肯定不会放过的，他们公司也说了一些备案价上不去，利润低的实际问题，过了没几天，区房地局就来电话了，说直接去市里面询价，市里面询价通过就批。他说虽然和他们老板预期有一定的差距，但也比原先提高了10%差不多，我相信这个也不会是个案，一手房的备案价明里暗里放松应该具有趋势了。

我个人觉得现在上海的房产价格相对低点：很多人觉得现在经济差、市场差啊，好恐慌啊，买了会不跌啊？可以说现在的市场，和2008年那时候的低迷市场完全不能同日而语，2008年的时候金融危机真的叫害怕，售楼处一天看不到一个人，来了也不定，真叫不敢。而现在售楼处哪怕市场再差准客户也是挺多，只要价格合适，马上就下定，所以现在市场无论是一手房还是二手房，只要价格下降些，马上就会成交。而通过交易的数据和售楼处的来人量可知，短期最差的时候是（2018/12）的时候，现在已经好多了，最差的时候也已经过去了。不过现在和2016年最高峰时候相比，价格也只有当时的85%左右，是一个相对低点，购入和置换是一个好时机。上海已经足足5年未涨了，周边的二线城市价格正在敢超。这使我想起在十多年前一个温州投资客和我说的一个硬核理论：他说我们温州都卖你们上海的价格了，上海还有什么不能买的。

是的，置换就是要在市场平稳的时候，当市场起来了，你再去做动作，经历过的人都知道那是心惊肉跳的。上海未来几年内上涨的动力远远大于下跌。

临港这种住房政策的不公平性，投资房产我不看好，如果是工作在那边或者自住需求的，还是看多吧，前面我写过一篇文章重磅！用16年的时间再造一个浦东，毕竟是一个新生命的诞生，我们对于新生命的热爱总是充满各种期待的。

作者：阿旺教买房，全国注册房地产估价师、注册房地产经纪人，现就职于某大型房企营销操盘。淘宝搜索店铺：阿旺 教买房，或公众号同号